福晟7.9亿港元转让香港项目 走出困局仍待时日
原创
2021-06-02 19:27 星期三
财联社记者 王海春

财联社(上海,记者 王海春)讯,日前,福晟国际控股集团有限公司(00627.HK 以下简称“福晟国际”)转让了香港一宗物业的部分资产。

福晟国际6月1日晚间发布公告,公司已就出售香港物业签署了正式协议,代价约7.9亿港元(约合6.65亿元人民币)。但由于市场行情、公司自身情况等原因,这笔出让未能给公司带来利润,而是带来一些亏损。

记者多方采访后了解到,虽然转让香港项目或产生亏损,但陷入债务、停工泥沼的福晟正逐渐从此前的困境中走出来。今年年初经过多方协调,其债务压力稍有所缓和。除福晟国际湖南项目列入复工计划,福晟集团在福州、中山等地的项目,复工后有望进入销售阶段。

“其最主要的诉求,在于获得回款,以此减少利息成本、偿还债务、获得一定的流动性。牺牲利润,是为了取得生存的机会。逐步减轻债务压力后,如果能得到资本市场认可,获得项目开发所需要的借款,使停工或待开发项目周转起来,远比当下获取利润重要得多。而重塑各方对其信心,需要逐步推进,是一个漫长的修复过程。”一位香港投行人士说。

虽获回款却产生亏损

“这笔交易也许谈不上很理想,但至少项目变现后,能回流一部分现金,也可以减轻债务压力。”一位接近福晟国际的人士6月2日向记者表示。

福晟国际出让的物业,为位于香港九龙宏照道39号的企业广场3期,包括41楼七个单位、42楼八个单位、43楼全层、45楼全层及46楼全层,16个停车位及若干保留部分(三个外墙广告位)。该物业的总建筑面积约7.28万平方呎,但不包括16个停车位及保留部分。

据了解,购买该物业的买家,为一家于英属维尔京群岛注册成立的投资控股公司。“买方的全部已发行股本由Lin Xiaowen合法持有,为一名商人。”福晟国际披露。

虽然出售了该项目,但对上市公司的财务影响却并非获得利润,而是可能会产生1.57亿元的亏损。

据了解,独立估值师对该物业于2020年12月31日的初步估值约为9.36亿港元。而前述转让资产的交易的价格,约7.9亿港元。

对于中间的差价,福晟国际在公告中披露,综合账目情况,公司预计出售事项完成后录得亏损约1.57亿元。

福晟国际解释称,“2020年12月31日该等物业的账面值约人民币8.035亿元,还要支付约1851万元交易成本及专业费用。最终实际产生亏损的金额,将视项目公司于2021年1月1日直至完成日期期间的经营业绩、项目公司所产生开支以及审计情况而定。”

为何在可能产生亏损的情况下仍然要转让,有投行人士向记者表示,这一方面是因为当地市场走势不振,其次也是福晟国际回款需求迫切。

“近两年香港楼市处于相对低迷状态,受疫情影响自2020年年初起商用物业的空置率明显增加,且疫情出现反复,给营商环境带来不确定性。在这样的市场行情下,很难卖出比较好的价格。出售方如果需要资金,加上又是比较大宗的物业交易,买家肯定会借机杀价,交易价格很难上去。”上述香港投行人士表示。

除市场走向不容乐观,福晟国际在该项目还有金额不小的借款需要偿还。福晟国际在6月1日晚间的公告中披露,出售项目于公告日期的销售贷款约4.24亿港元。不过其没有进一步披露这些借款的利息成本有多少。

福晟国际表示,鉴于九龙东商用物业市场的前景及物业规模,董事认为出售项目可令公司在现行市场状况下变现物业的价值。

对于出售项目所得款,该公司表示“将用于清偿本集团的未偿还借贷,不仅能获得现金流入、减轻到期债务负担,还可以降低经常性融资成本。”

“我们并不想逃脱债务。只是希望各方能给一些时间,努力通过运营后,能够一点点偿还掉债务。”福晟国际一位人士说。

正艰难摆脱困境

“如果企业有选择,一般是不会亏本卖资产的。但亏损也要转让项目获得回款,可见福晟还没有真正从困境中走出来。”上海一家房产机构分析师说。

不过,接近福晟集团的一位人士告诉记者,目前公司仍没有从根本上改变困境,但经过各方协调,情况较此前有所好转,一些项目已开始逐步复工。

一个值得关注的信号是,此前金融机构的政策是不断加紧向福晟讨还债务,根本不会考虑向其发放贷款,但近期个别金融机构开始向其发放借款了。

转让香港项目前,福晟国际四月份将湖南福晟集团有限公司49%股权,以抵押的方式让给了大业信托。

“这种操作是名股实债的融资。看上去像是把股权转让出去了,但其实是房地产信托的一种融资方式。信托公司在发放借款时,约定受让开发商项目公司一定股权,待完成借款及利偿还后,开发商再赎回此前抵押出去的项目股权。”一家信托研究机构分析师说。

按约定,大业信托向湖南福晟提供不低于5亿元的融资,这笔贷款将为项目的未来发展提供资金。而该融资安排涉及(其中包括)以抵押形式向大业信托转让湖南福晟49%股权,作为偿还贷款的抵押品。

公开资料显示,湖南福晟于2009年成立,主要在湖南省从事物业开发,注册资本约4亿元。其主要资产为位于长沙市开福区新港镇兴联路1号名为钱隆世家的项目。该住宅项目规划建筑面积约16.9万平方米,自2016年起开始发售;至2020年12月31日,项目余下可供出售的楼面面积约6.5万平方米。

目前暂不知大业信托给这笔项目的融资利率,但业内认为成本预计会比较高。“对福晟来说,成本问题只能在诸多考虑事项中向后排了。能获得借款使项目周转并完成交付,恢复其在资本界和市场上的信心,才是最重要的。”前述上海房产机构分析师说。

福晟国际一位人士告诉记者,湖南的部分项目进展比较顺利,已经复工,有的已进入销售状态。

“在湖南的几个项目,此前停工的,如具备一定条件的正计划复工,并努力做好竣工交付工作。今年上半年市场还不错,如果这样的市场形势下更多项目能复工并获得销售,对于偿还此前所欠债务是有帮助的。”福晟国际这位人士说。

记者了解到,在福晟国际项目开始复工的时候,福晟集团的一些项目也开始复工。而福晟集团在福州、中山等地的一些项目,经过复工后,陆续开始销售。

有知情人士向记者表示,信托公司愿意借款,或与福建省多个部门在居间起到积极作用有关。

接近世茂福晟平台的人士告诉记者,今年初福建省相关部门又一次对债权人就债务重组、展期,以及复工、复产等问题展开协调。“当时取得了一些进展。但由于总的体量较大,涉及项目多、问题也错综复杂,不可能所有问题一下都解决,只能逐步分批次和阶段逐步推进。虽然谈不上乐观,但至少解决了一些诸如员工拖欠定投款等问题,一些项目也开始复工并有望进入销售阶段。”

“也不能说走出危机了,仍处在很困难的时候。但较之前,有了一些好转。如果能一点点恢复起来,无论对于偿还债务还是盘活资产,都是有帮助的。现在只能是向前一点点推进吧。”前述接近福晟集团的人士说。

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