深圳第二轮集中供地吸金453亿 中海等央企逆势大手笔“扫货”
原创
2021-09-28 23:00 星期二
财联社记者 陈业

财联社(广州,记者 陈业)讯,与首批集中供地房企激战百轮抢地的火热情景相比,深圳第二批集中供地市场热度有所下降。部分民营企业仅在现场观望,而未行动。

9月28日,深圳22宗宅地集中挂牌出让,总出让面积83.38公顷,总起拍价422亿元。最终,22宗住宅用地中,有1宗用地流拍(宝安松岗A407-1020宗地),4宗用地底价成交,16宗转现场竞价成交;另外1宗用地(南山西丽T403-0401宗地)达到最高限价后转入摇号环节,将于9月29日通过摇号确定竞得人。21宗地块总成交价452.97亿元。

一家总部位于深圳的民营房企人士表示,虽然深圳此次土地成交情况还算不错,但从房企参与度来看,还是降温了。“国企、央企之所以积极性较高,主要是看好深圳市场。换作其他城市,参与度未必会这么高。”

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则表示,“前面几个城市出现了很明显的流拍,民企参与度低,市场情绪也比较低落,因此大家的目光都聚焦到了深圳。深圳的土地寸土寸金,如果也出现流拍现象,那么整个土地市场的情绪就会继续往下走,这不符合稳地价、稳房价、稳预期的诉求,所以深圳土拍确实有稳定市场方面的考虑。”

多地块在原限价基础上售价下调

此次深圳第二批集中拍卖的地块首次挂牌后曾被撤回,又在8月29日重新挂牌。重新挂牌的地块不仅调整了竞拍规则,限制了溢价率,还调低了成交价及指导售价。本批次普通商品住房用地在原限价基础上,售价下调幅度在2.97%-9.2%之间。

正是指导售价有所下调,将进一步拉大与地块周边新房项目备案价及二手房报价的差距。

例如,位于宝安区沙井的万丰海岸城臻园项目最近刚拿预售证,备案均价为57191元/平方米,单价在52211元-64346元/平方米。一位深圳业内人士介绍称,去年该项目一期出现了万人摇场面,还出现了“社保巨子”。该项目周边二手房价格最高峰时,曾达到约8万元/平方米。

而9月28日出让的宝安区沙井街道A301-0583地块,未来在售价上将具有不小的优势。该地块被深圳市特区建设发展集团,以22.5亿元的上限价+竞自持2.6万平方米租赁住房竞得,溢价率14.97%。根据出让要求,该地块的普通商品住房售价不得高于48400元/平方米。

此外,今日中海以37.34亿元+2.1万平方米配建面积获得光明凤凰城A503-0093号地块,该地块普通商品住房销售均价不得高于44400元/平方米。据业内人士介绍,龙光于2018年拿的光明凤凰城地块,当时售价已卖到5万元/平方米。

分析人士认为,新出让地块售价低于周边二手房成交价情况下,未来深圳市场将持续追逐新房,二手房市场将进一步降温。

中指研究院深圳分院研究总监童晓玲表示,对比周边一手楼盘在售价格,不少宗地最高住宅限价低于新房价格3000元/平方米以上,个别价差超过10000元/平方米,预计本批宅地最快明年即可上市,对稳定楼市房价,引导预期都会起到非常积极的作用。

央企国企成主角,民企继续观望

深圳第二批集中供地一个有意思的细节是,第二批地块于8月29日再次挂出后,当时公告第二条第(三)款规定,同一企业及其控股的各个公司,参与本批次用地竞买最多可竞得3宗用地(含联合竞买)。已竞得3宗用地的企业,自动丧失本批次用地继续竞买的资格。

但此后于9月7日,该条款又被修改为,“同一企业,参与本批次用地竞买最多可竞得3宗用地(含联合竞买)。已竞得3宗用地的企业,自动丧失本批次用地的继续竞买资格。”

即修改后的条款,允许同一企业控股的各个公司,意味着将不受仅能竞拍3宗用地的限制,这也为大型企业拿地数量开了一个口子。

与广州第二轮集中供地相似的是,深圳第二轮集中供地也是央企、国企唱主角。此次竞拍共计15家房企参与,其中75%以上为国企。在当日竞拍中,中海、保利置业、深圳地铁、华润、深特发、深圳经济特区房地产、深圳城投、深圳龙华人才安居均有斩获。

在诸多企业中,中海成为近日的拿地明星。继前两日在广州以近百亿元价格拿下3宗地块后,中海9月29日又在深圳以高达127亿元的价格竞得4宗宅地,拿地数量超过了3宗。另外,保利置业以71.73亿元的价格竞得3宗宅地。

“国企和央企参与度比较高,也在意料之中。国企、央企在融资成本上有很强的优势,加上财务比较健康,拿地空间比较大。而且在市场回落的时候,有责任去托底和维护市场稳定。”李宇嘉称。

与央企、国企较高的积极性相比,民营房企的投资变得保守起来。

上述民营房企人士告诉记者,其所在公司虽然参加了此次深圳土地竞拍,但并没有出手,自己所在公司上半年拿了一些储备用地,因而拿地迫切性不高。“另外,当下多家房企出现债务危机,也使房企变得非常谨慎,选择把风险控制放在首位,追求财务稳健。我们身在企业当中,对市场的变化感受非常真切。”

上述人士进一步表示,公司高层预判拿地真正的窗口期还没有到,当下还不是真正的底部。“虽然个别城市有流拍的情况,但公司预计好的投资窗口期可能会出现在今年四季度至明年上半年。不排除地方政府未来会再给予房企更多利润空间的可能,所以公司高层决定继续观望。”

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